张玉良:绿地业绩将在 2017年爆发
2017-01-16

经济观察报 谢敏敏

绿地控股(600606.SH)董事长、总裁张玉良已有两年时间没有坐在上海总部的采访桌前了。

绿地实现整体上市后,外界对其好奇心更甚。尤其是在过去两年,万科、恒大、碧桂园等企业的规模飞涨,销售额一跃至3000亿元,但是曾经的地产一哥绿地却一心抓转型、走多元化之路;保持一贯低调作风的张玉良,也极少谈论绿地对规模和房地产大势的看法。

这一次,终于露面接受采访的张玉良,带来了绿地上市后首个完整财年的业绩报告:实现营业收入2594亿元,利润总额142亿元,年末总资产6926亿元,较去年分别增长25%、34%和15%。

在2014年和2015年,绿地进入了深度调整期,抛掉能源板块,逐渐形成大金融、大基建、大消费三大新业务。进入2016年,张玉良称这是绿地“大转型”的一年,这家曾经大量发展商办物业的企业,在土地储备和产品供应上均向住宅产品聚焦,目前,销售方面,住宅产品占比高达64%,商业办公下调到36%的比例。

转型自然伴随着人事调整和架构变动。自去年开始,张玉良亲自主抓干部培训,提拔了一大批80后的年轻团队;在内部设立京津冀、西北、西南、江苏和中原五大区域管理总部,统筹协调房地产、大基金、大消费等多产业资源;总体上,朝着“大市场、大区域、大项目”过渡。

按照新的战略规划,2017年,绿地将会继续朝着多元化转型。

 

在新业务领域,会纳入时下流行的特色小镇业务,计划打造智慧健康城和文化旅游城两类产品,并全面铺开长租公寓、服务式公寓等运营型产品。

“我们是房地产板块增长慢一点,其他板块增长快一点,并不是说房地产业务下来了。到2017年底你看,单一房地产企业要超过我们,肯定很难的。”张玉良称,2017年和2018年将会是绿地业绩爆发的两年。

谈企业:打造综合性产业集团

经济观察报:绿地2016年的房地产销售排名行业第四,你对这个排名满意吗?

张玉良:其实绿地和其他的房地产产业集团不一样了,它已经向综合性产业特征的企业集团在进发,这是我们给自己的定位和未来的方向。你去看看有些企业的规模,不小,但是仍然在单一的房地产上。

除了房地产,绿地其他产业板块的成长速度很快,比如大基建,和2015年比翻了一番,2017年我们要上2000亿元;大消费也一样,都在翻倍增长,我觉得,这和其他企业已经完全不一样了。

房地产主业,2016年2550亿元的销售额。2014年、2015年的时候,我们大量转型向办公为主的商业地产,那两年因为国家政策导向,中小企业都买办公楼,我们销售增长非常快。但这两年国家政策导向了住宅,这就让做商业地产多的企业的市场上不上来。所以为什么我们2015年和2016年慢了?实际上是商业地产没上来。

另外一个,2014年、2015年我们卖掉了很多办公楼,但后来那些小企业活不下去了,卖掉以后要退,去年我们退掉了280亿元前两年卖出去的房子。所以我们2016年真正卖掉的,不是2550亿,而是2550亿加280亿。

经济观察报:你们有进行调整吗?

张玉良:2016年,我们开始极力调整,办公为主的商业地产减少了30%。但是调整是有周期的。

我们在房地产板块的增长是慢了点,当然还是有机会。因为这两年的政策对办公市场有影响,说不定明天后天还会好起来。我们还是对此有信心,所以即使调整商办,也不是全部取消,而是留下一定比例。还有,虽然有些商办当年没卖掉,但是我们转做经营了,转做经营后,当期收益会比较小。

所以,有人写了篇文章,说绿地有没有可能再返回老大?我认为分析得很透,因为它看我们的业务结构。当然我也不是说我们一定要争老大做第一,都是按照经济规律按照市场来考虑。另外我们现在已经是综合性的产业集团,不能单看房地产。

经济观察报:住宅和商业,调整到什么比例是合理的?

张玉良:我们的一些市场受国家宏观政策的影响很大,2016年住宅为什么好?就是年初开始,国家地方金融行政一连串的刺激,把住宅刺激上来了。

至于商办,未来从整体上看,一些城市还是有需求的,当然这个需求受政策的影响很大,比如货币政策一松,很多人就会有资产配置的需求,还要看行政政策,目前商业地产交易成本过高。

对我们来说,首先是关注政策,第二是掌握一定比例,我个人认为商业办公到30%左右比较合理。如果政策条件好,我会做得多一点。

经济观察报:2017年绿地房地产的销售目标会是多少?

张玉良:要比2016年涨15%-20%以上,但它的增长没有其他板块放那么快。到2017年底你看,单一房地产企业要超过我们,肯定很难。

2014年、2015年我们进行了深度调整,业务结构大变化,比如能源全部减光了,有人说绿地的500强排名即使掉100位也不怕也要调整,确实是这样子。

经济观察报:在转型过程中,人才结构会相应调整吗?听说你们提拔了一批80后的年轻干部?

张玉良:确实。大转型意味着人员结构也要调整,因为你搞房地产的,和搞基建、金融、消费的是不同的,你就要培养新的人才。即便只是做房地产,我们也确实发现,人员老化了。

由此2016年一年当中,我自己逐渐抓员工的培训,我们搞了1000人以上的第三层以上干部培训,再选择了其中100人办了两期精锐班,办完后选出40人,去年一共提拔了40名二级单位的见习助理,提拔新干部。

另外把中层干部中的助理拉出来进行两期培训,也选了一批年轻干部上去,所以我们是下大力把年轻人送到岗位上。大概一年当中下级单位的正职就换了20%,大量启用新干部。

我们还会继续,今年还会再换核心岗位,换年轻人上来。

经济观察报:大金融板块增长很快,好像贡献了很高的利润。

张玉良:对金融利润的要求,要占集团利润20%-25%的比例。此外,我们有信托、证券等,在第三方支付牌照、保险牌照获取等方面,均有不同程度的阶段性接站,保险会成为集团金融产业的重要板块之一。

经济观察报:如何实现整体利润率的提升?

张玉良:主业的利润率提升,在于强研内控。2016年内部下发了一个全面提高主业利润的文件,从买地开始,到产品定位、建设、产品创新、成本控制到运营管理,全方位内控,包括住宅和商办,也会有抽查和处罚,这3个月已经处理了20个跟设计相关的事件,公开通报处理,降职降薪,另外就是重运营,我们觉得地产的开发越来越不显现利润了。

谈海外和新业务:建小镇,做长租公寓

经济观察报:近期国家层面出台了一系列外汇管控措施,会影响到你们的海外房地产布局吗?

张玉良:一方面中央鼓励“一带一路”走出去,另一方面在外汇的管理方面确实加强了,比如说买房,过去也说是不能拿钱出去买,但其实没有管,现在是严管,那严管以后对市场肯定会有影响。

第二,我们现在碰到的问题是,已经买了房子了,要交房了,钱出不去怎么办?以前没想过这个事情,挑战来了。因此我们在想一个新的对策。当然这个政策要管到多少年,现在也很难讲,我认为还是会发生变化的。

另外一个情况是,大量的买房的人,本来就在国外,所以确实会有影响,但不是全部,可能会影响三分之一的客户,还有三分之二的客户,不用从国内拿钱出去。

对我们来说,整体上按照国家政策导向,还是要做一些调整,我们营销部已经在研究了。

经济观察报:你们的海外投资计划会变化吗?

张玉良:第一保持平稳投资,第二转变商业模式,过去在海外是全投资、全抓建设,现在楼价格很低的话,我们就直接买下来;过去都是卖光,现在开始转向运营,因为有些项目资产价格回报很好,没有必要卖掉,我在国外有8%的回报率,已经很好了,因为资金成本低。还有个转型,是和国内公司合资,我们做代建。

经济观察报:新业务领域,你们准备怎么做特色小镇?

张玉良:特色小镇的关键是产业,选址也非常重要。我们首先用我们原有的资源,另外我们最近和复旦、交大成立了两个科技产业集团,就是要培育新产业。先在长三角做,然后再到全国我们认为有产业溢出效应的地方去做。

我们的选址标准是,一线城市周边30到50公里的距离,又有特点又有生态的地区,有一个产业,再把城镇功能建起来,再做健康养老、养生等。崇明岛的长岛我认为我们做得比较成功,现在还在做宁波杭州湾项目,在江西也要做健康小镇和旅游小镇,在郑州已经签了两个项目。

在小镇一级开发方面,我们会和大基建联动,和金融协调互补。大基建的特色是自身资本性强,比如需要100亿元,自身只要20个亿元的资金,另外80亿是社会资本配置的,因此对我们说,建小镇资金不是问题。

经济观察报:长租公寓这块呢?

张玉良:我们在2017年会上一大批长租公寓。我们想结合我们原有的商办地产做。

最近铺下去20个长租公寓,由自己的酒店公司统一运营。这块同样可以有好的收益,因为商办地的成本比较低,比如在上海,基本上8%到9%的收益率是能够实现的。我们有两类,一类是新建的,拿到地就直接开始做,一类是把原来的办公改造成酒店式公寓,然后持有经营。

主要会在大城市做,一是核心地段做,第二个是在交通便捷的地方,比如产业新城、地铁站附近、高铁站附近等。

谈房地产市场:2017年地产销售会同比下调20%-30%

经济观察报:你如何看待这波房地产调控?

张玉良:回答这个问题要考虑两个角度,第一,强调下我们坚决和中央保持一致。

 

第二个是规律问题,如果简单的因为房价贵了,不让卖房子,不发预售证,就像明明女孩怀孕九个月了,要生出来了,你说不让她生出来,怎么可能呢?关不住的。还有,说房价同比要下降,将上涨到高峰期的2016年9月的房价和2015年9月份相比,说同比不能上去,我说你胡说八道。但又做不到,所以不让卖,不让卖是不可持续的。从供应看,任志强讲2017年的房价要比2016年涨得快,他不是瞎讲的,从必然规律看这是没错的,你没有供应怎么不涨?

因此在趋势性上涨的城市里,2017年的房价还会温和上涨,但最终的房价数据到底是真的假的,这个数据是靠什么手段实现的,这个数据会维持几个月,需要思考。

当然中央是希望利用这段时间去把长效机制建立起来,主观上是好的。无非几个方面,第一地方政府,第二央行货币要配合,第三监管部门要到位,第四,房地产商。多方共同努力,也有可能建立比较好的长效机制出来,但是难度确实比较大。

经济观察报:你如何看待在2016拿了很多高价地的企业行为?

张玉良:开发商高价拿地,从本质上来看就是赌明天、赌预期。当然聪明的人应该想到,中国的市场既不是计划经济,也不是完全的市场经济,特别是房地产,地价的高低和政策调控有太大的关系。从过去来看,土地是趋势性上涨、波动性调整,但是我们要看,2015年和2016年的情况有所不同,一些城市仍然是趋势性上涨、波动性调整,但有些城市已经不是趋势性上涨了,已经在下滑了。因此,高价拿地的开发商,需要判断城市的未来。

对绿地来说,如果是不存在趋势性上涨的地方,那真的是千万要小心、慎之又慎了。还是趋势性上涨的地方,按照自己的需要拿地,当然最好别争地王。

经济观察报:在这种判断下,你觉得2017年的市场怎么走?

张玉良:2017年的楼市不可能和2016年比,因为2016年真是疯狂的一年,背后的原因大家都知道,我们的6.7%经济增长中,大基建和房地产预计贡献了百分之六七十。各种叠加政策把楼市吹上去了。

2017年我认为总体销售的总额要减少20%-30%。凡是2016年成交量疯狂上扬的城市,2017年就算表现再好,也不会比2016年好,这个是大概率事件,至于崩盘与否,现在还不好说,因为有些三四线城市房价本来就一直没上来,库存也很多,你说它崩盘没崩盘不好说。

经济观察报:2017年是买房的时机吗?

张玉良:要看买哪个地方。买趋势性上涨的地方,确实是个时机。

经济观察报:很多观点认为,一大批中小型房企日子很难过。

张玉良:从2016年9月底到11月,两个月时间,房地产中小企业的融资成本上涨了百分之二三十,他们拿的资金,以前可能是6%,现在涨到了9%、10%。所以到了今年上半年,这些企业都会不行。对我们这样的大企业来说,就是机会。

经济观察报:你认为中国的房地产市场存在泡沫吗?

张玉良:中国的房地产价格确实高了,和收入水平不相符。原因是货币超发、快速的城镇化和贫富差距的拉大,多种原因造成的;纽约的房价是局部性的高房价,悉尼市中心很贵,但20公里以外的房价很便宜,我们呢,上海是全域性的高房价,北京也是这样。我认为这是有问题的,这会阻碍城市发展。我认为合理的情况应该是人人都有房子住,只是近一点远一点的问题。

经济观察报:如何去解决这个问题呢?

张玉良:很简单,在税收上解决问题。比如说超过两套房,对超过的部分,在持有和交易环节都征收重税,超过20%利润,征20%的税,超过40%,征收60%的税收,那么就炒不起来房子,这是讲在有效供给很难保证的城市。

在有效供给能保证的城市,比如长沙、重庆,有足够的地,只要政府愿意供应,房价自然会很低。

说利用金融配合贷款来抑制,那只是一方面,因为有些有钱人可以用企业贷款、抵押物贷款,不需要直接通过买房贷款,对这部分群体影响很小。